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最近北京房租快速上涨引发热议,批量收房再转手出租的长租公寓运营商成为众矢之的,其背后无序扩张等问题显露。8月21日,北京市12345政府服务热线开通打击“黑中介”投诉举报专线,多部门严打恶意涨房租行为,加码租赁市场的调控力度。

卢志坤刘女士已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间,此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底,前份租约到期后,房东告诉她们,房租将涨到7000元一个月。

2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

此前自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业被相关部门约谈后已承诺,不涨租金且提供超12万套的房源投向市场。不过,即使长租公寓暂时平价入市,若此类产品不探索新的盈利模式,且刚需性租赁产品持续短缺,调控后租金仍将持续上涨。

卢志坤刘女士已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间,此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底,前份租约到期后,房东告诉她们,房租将涨到7000元一个月。

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

业内人士表示,由于追求租金收益最大化,长租公寓在产品定位上只能锁定中高端类别。相似定位和追求快速规模化导致该类企业不计成本争抢房源,促使租赁市场整体租金提高。未来,待集体土地、商业办公项目转入租赁市场,或对长租公寓的经营模式带来冲击,可缓解行业发展无序及房租猛涨的难题。另外,租赁市场信息亟待透明化,仍需加强管理。

与刘女士一样遇到租金大幅上涨的租客不少。记者近日在北京多个区域走访了解到,随着毕业季租房高峰期需求大增,各个区域房租出现不同程度上涨。

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

公寓运营商抢房源抬高租金 供不应求是主因

统计数据显示,今年前7个月北京住房租金价格同比涨幅超过10%,租户议价空间明显缩窄。

北京房租的涨幅算多吗?

租赁市场近年来一直都有新入场者,房源数量一直有所补充,包括原本计划出售低价转为出租的房源,以及各大公司层面引入价格较优惠的人才公寓,加速供应的长租公寓等。

接受采访的多位市场人士表示,自去年大兴大火以来,随着拆违行动和治理群租房乱象的力度加大,低价房源大量清退,今年以来内城几个区域市场租住需求明显增加,有效供应减少叠加市场需求大增,租金一路上扬。

上涨原因何在?

公开数据显示,截至今年上半年,创立已有7年的自如公寓已超过70万间,并计划在今年突破100万间;2015年成立的蛋壳公寓,在今年上半年已拥有12万间,2018年底目标管理30万间公寓;魔方公寓预计增加房源5至8万套,房企方面如佳兆业此前公布的目标则是三年内打造长租公寓10万间。

此外,随着企业加速布局长租公寓市场,租赁市场机构化趋势加快,供应结构高端化以及租赁机构哄抢房源,也大幅提升了市场整体租金水平。

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访时表示,长租公寓的租金上涨会促进市场房租水平的提高。另外,北京的住房仍然处于供不应求的状态,可用于出租住房房源不足,谁掌握了房源谁就拥有主动权,因此,中介竞相通过各种手段获取房源。

8月17日,北京住建委就住房租赁企业哄抬租金抢占房源问题,约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时严查哄抬租金扰乱市场的行为。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

合硕机构首席分析师郭毅认为,长租公寓难以做出产品差异。即使做出产品和价格差异,仍属于中端和高端产品,无法覆盖刚性居住需求的人群。原因在于,从收购租赁存量资产(房源)和增量资产(土地)都有一定成本,运营期间成本也较高,成本倒推租金收益,长租公寓产品只能定位中高端价格水平。

(最新报道北京市住建委明确不得哄抬租金抢占房源)

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

但不少涉猎企业已经折戟在长租公寓领域,宣布倒闭,行业洗牌加速。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,投资人简单以为租金价格上涨,就是杀入长租领域的好时机,资本盲目跟风,却忽视了人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。租赁市场和买卖市场截然不同,在租赁市场里规模效应是无效的,因为资本投入增加远超过了客户可支付能力的上涨。

朝阳海淀涨幅居前

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

一位上市房企的公寓负责人告诉记者,公寓运营商抢房源、抬高租金,是客观上存在的现象,因为有规模和盈利的需求。同时,这个季度是旺季,每年都会有一定周期性上涨,今年上涨幅度比较大。不过,和可居住空间供给也有很大关系,今年的供给量大大减少的原因在于,低端刚需性居住空间基本都被拆违清理了。

记者在大兴黄村兴华大街附近的一家链家门店了解到,离地铁站走路大概十分钟左右的路程,两居室月租金3500元左右,房子相对比较老,不带电梯,楼高多为6层。房龄稍微新一点带电梯房,两居室月租金在4000元以上。工作人员告诉记者,大兴这边租金基本上没有变动,主要是去年年底大兴那场大火后房租涨幅比较大,涨了有30%~40%。之前两居室每个月也就是两千五六,大火之后涨到三千三四。

房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

刚需性租赁产品骤减 市场缺乏长效租赁机制

记者来到丰台角门西地铁站附近的一家链家门店了解,附近一个开间月租金4200元,两居室月租金5500元到6000元左右。工作人员告诉记者,现在在租的房源都是老房子,不带电梯,而且几乎都是五层或六层的高楼层,低楼层在租的房源很少。因为基本上租户都会选择续租,能给自如的房子也就给自如改造出租了,所以现在房源很少。“大兴大火后租金涨的比较多,之后租金就一直没下来,而且也一直在涨,大概涨了500元左右。”

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

根据贝壳研究院的报告显示,自2017年末开始,北京外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移。此外,中心城区企业密集,毕业季期间内城租赁需求也有所增多。

“大兴大火那时候300套房源不到一个星期全租没了,抢房。租赁市场每年的2月和8月份是高峰期。一个是大学生租房,一个是过完年刚回来的一部分租客。”角门西地铁站附近的一家我爱我家门店的工作人员告诉记者。

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

事实上,早在2013年,北京市住建委等六部门联合下发了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》,主要涉及严禁违反出租房屋面积限制条件出租,包括改变房屋内部结构分割出租。

记者走访了解到,各个区域受到去年年底大兴大火的影响比较大,房价都出现了不同幅度的上涨。不过,对各区域的影响不一,其中朝阳和海淀涨幅比较明显,根据房屋面积、环境等不同,月租金涨幅在1000元到2000元不等。多位房屋中介人员告诉记者,近期房源较少,成为租金上涨的重要原因。部分高端房源的租金则在6月后出现明显上涨。

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”